국민들의 가슴을 답답하게 했던 대출 규제가 완화될 움직임을 보이는데요.
새 정부가 주택담보대출을 50년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있는 ’50년 주담대’ 도입을 검토하는 가운데 은행권들도 40년 주담대 상품을 속속 내놓고 있습니다.
윤석열 정부는 주택담보대출비율(LTV) 기준은 완화하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지하기로 했는데요.
이에 은행들은 금리상승기 원리금 상환 부담을 줄일 수 있는 만기 연장 대출 상품을 속속 내놓고 있죠. 신한은행은 6일부터 주택담보대출 상품의 최장 만기를 기존 35년에서 40년으로 확대했습니다.
NH농협은행 역시 최장 40년 만기 주택담보대출 상품을 선보이기로 결정했는데요. 현재 33년인 만기가 7년 더 늘어나게 되었죠.
앞서 하나은행은 지난달 시중은행 중 가장 먼저 35년이던 만기를 40년으로 늘렸는데요. 신용대출 만기를 10년으로 연장한 KB국민은행도 이달 중으로 만기 40년 주담대를 내놓을 예정입니다.
새 정부는 최근 DSR 40% 규제를 유지할 것이라는 발표를 하였는데요. 이에 은행들이 대출 만기를 늘리는 식으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회하고 나선 것이죠.
생각보다 소비자 호응이 높자 ’50년 주담대’ 출시의 목소리마저 나오고 있습니다. 앞서 안철수 인수위원장은 대통령 선거 후보자였던 지난해 11월 45년 초장기 청년 모기지론(주택담보대출)을 공약한 바 있는데요.
안 위원장은 기준금리 수준의 45년 초장기 모기지론으로 청년의 내 집 마련 꿈을 실현시키겠다고 약속하였죠.
대통령직 인수위원회 역시 청년들의 내 집 마련을 지원하기 위해 은행 주택담보대출 만기를 50년까지 확대하는 방안을 들여다보고 있습니다.
이처럼 초장기 주담대가 등장한 것은 만기가 길어질수록 대출자가 매월 갚아야 하는 원리금이 줄어 가계의 부담을 줄일 수 있는 장점이 있기 때문인데요.
동시에 DSR이 낮아져 받을 수 있는 대출 한도가 늘어나는 효과도 있죠.
예를 들어 현재 연 소득이 5000만 원이고, 금리 4.5%의 1000만 원 한도 마이너스 통장을 갖고 있다면 처음 집을 사는 직장인에게 최대 3억 500만 원까지 대출이 나옵니다.
그런데 만기를 50년으로 늘리면 주택담보대출 한도는 3억 7500만 원으로 늘어나는데요. 대출한도가 무려 7000만 원이나 증가하죠. 만기가 길어지면서 연 원리금이 낮아지는 효과가 발생한 것입니다.
하지만 대출을 더 받을 수 있다고 마냥 좋아할 수만은 없는데요. 만기를 늘리면 당장 대출받을 수 있는 한도는 커지지만, 대출액이 커지고 이자를 내는 기간이 길어지면서 총 이자 부담이 크게 늘어난다는 엄청난 단점이 있죠.
금리 4%, 30년 만기로 3억 500만 원을 대출받을 때는 총 이자액은 약 2억 1900만 원으로 원금의 71% 수준입니다.
그러나 금리 4%, 50년 만기로 3억 7500만 원을 대출받으면 총 이자액은 무려 4억 9200만 원으로 뛰어오르는데요. 원금의 130%에 해당하는 금액이죠.
말 그대로 ‘배보다 배꼽이 더 큰’ 상황이 연출될 수밖에 없습니다. 집값이 올라 중간에 상환하는 방법도 있겠지만 이는 부동산이 계속 오른다는 조건이 전제돼야 하는데요.
집값이 빠르게 올라 10년 납부하고 즉시 상환하다고 가정해도 그간 납부해야 하는 이자액만 약 1억 4400만 원으로 원금의 40% 수준에 달하죠.
결국 6억짜리 아파트가 집값의 20% 이상 뛰어야 손해를 보지 않는다는 답이 나옵니다. 이에 이자 폭탄을 막기 위해선 한도를 늘리지 않고 만기만 늘려 현재 현금 유동성을 확보하는 것도 좋은 방법이 될 수 있죠.
일각에선 주담대 만기가 너무 길면 노후에 원리금을 갚지 못하는 차주들이 발생할 수 있다는 우려의 목소리도 나오는데요.
대부분의 주담대 차주가 집을 옮기는 과정에서 10~15년 내에 대출을 전액 상환하고 있어, 40~50년 동안 빚을 갚는 차주는 거의 없을 것이란 반론도 만만치 않습니다.
이자 고민에 빠진 차주들과 달리 은행들은 대출 고객을 장기로 확보해서 묶어둘 수 있는 만큼 상당한 이자수익 창출을 기대할 수 있어 초장기 주담대에 대한 긍정적인 반응을 보이고 있죠.
땜질을 거듭하는 규제에 50년 초장기 주담대라는 기형적인 상품도 등장하는데요. 내 집 마련을 위해 50년을 은행의 노예로 살아야 하는 국민들의 맘이 편치만은 않을 것 같네요.