전세가격이 매매가를 앞지르는 사례가 늘고 있는 가운데 ‘깡통전세’ 확산에 따른 우려가 커지고 있습니다.
깡통전세란 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 한계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 의미하죠.
통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 여기는데요.
깡통전세 문제는 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하죠.
집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려서 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우가 많습니다.
실제 2017년부터 수년간 서울 강서구·관악구를 비롯한 수도권에서 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’로 빌라 등을 500여 채 매입한 뒤 일부 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 ‘세모녀 전세사기’역시 깡통전세 수법의 일종이죠.
그런데 최근 깡통전세 쓰나미가 아파트 단지에도 몰아닥칠 위기에 처해있는데요. 주로 갭투자가 활발했던 수도권 외곽이나 지방 아파트 단지에 깡통전세 위험 경보가 울렸습니다.
최근 2년간 갭투자로 거래량이 급증한 천안과 아산지역에서 1억 원 안팎의 저가 아파트에 대한 깡통전세 우려가 커지고 있죠.
매물이 쌓이는데 반해 거래가 큰 폭으로 줄면서 전세가가 매매가를 역전했는데요. 자칫 전세금을 제때 돌려받지 못할까 봐 임차인들의 불안감이 커지고 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 천안시 동남구 신방도 ‘두레현대1차’ 전용 59㎡가 지난달 1억 6800만 원에 거래됐는데요.
지난해 10월 1억 9000만 원보다 2200만 원 하락한 매매가를 기록했죠.
천안시 서북구 쌍용동 ‘월봉대우’ 전용 59㎡ 역시 같은 기간 2억 500만 원에서 1억 7300만 원으로 3000만 원 이상 떨어진 가격에 거래되었습니다.
아산시의 상황도 별반 다르지 않은데요. 아산시 배방읍 ‘배방삼정그린코아’ 전용 38㎡는 지난해 11월 1억 2000만 원까지 올랐다가 지난달 9250만 원에 거래되며 큰 폭으로 하락했습니다.
인근 공인중개업 관계자는 “천안 전반의 집값은 수도권광역급행철도(GTX) 공약 등 교통 호재 효과에 비교적 안정된 상태지만, 매수세가 사라진 저가 아파트 가격은 낮아지는 추세”라고 설명했죠.
국토교통부가 2020년 7월부터 지난해 9월까지 전국의 1억 원 미만 아파트를 매수한 8만 9천여 건을 분석한 결과, 천안과 아산이 약 8천 건으로 가장 많았는데요.
평균 보유기간은 4개월에 그쳤고 가격을 올려 되팔았고 시세차익을 목적으로 법인과 외지인이 대거 사들인 것이 확인됐습니다.
특히 임대보증금을 끼고 산 비율은 60%에 육박해 아파트 10곳 중 6곳이 이른바 ‘갭투자’로 거래되었죠.
보통 아파트 거래에서 자기자금이 48%, 임대보증금이 24%가량 차지하는데요.
법인과 외지인이 사들인 아파트는 자기자금은 절반 수준에 불과하고 임대보증금은 두 배 이상 많아 아파트 가격 하락 시 이들의 매수가 몰린 지역에서는 ‘깡통전세’ 논란이 일어날 우려가 커졌습니다.
현재 금리 인상과 세 부담으로 여러 채를 소유한 법인 등이 매물을 내놓고 있지만 거래가 줄어 고점 당시 덩달아 올랐던 전세가보다 매매가가 낮은 곳이 나오는데요.
천안의 경우 거래량이 최근 6개월 사이 최대 70% 이상 줄면서 매매가가 전세가보다 1000~2000만 원가량 낮은 곳도 있습니다.
실제 두레현대1차 전용 59㎡ 임대보증금은 지난해 7월 1억 7000만 원을 넘었고 11월에는 1억 7500만 원을 기록했는데요.
2월 매매가가 지난해 7월 전세가보다 낮아진 것이죠.
거기다 집주인이 집을 담보로 대출받아 매입자금을 마련했다면 문제는 더 커지는데요.
만에 하나 집주인이 대출 이자를 감당하지 못해 집이 경매로 넘어가면 임차인들은 전세금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.
변제 순서에서 은행보다 후순위로 밀리기 때문이죠.
이에 전문가들은 아파트 거래 전에 등기부등본을 수시로 확인해 근저당과 대출 현황을 철저히 파악하는 게 필요하다는 조언을 하는데요.
또한 확정일자는 물론 보증보험가입과 전세권 설정 등으로 보증금 보호수단을 마련해둘 필요가 있다고 덧붙였습니다.
전 재산이 걸려있는 만큼 보이스피싱보다 더 무서운데 전세사기가 아닐까 싶은데요.
깡통전세 또한 잠재적 피해자를 양성할 수 있기에 철저한 관리 감독이 필요하지 않을까 싶습니다.